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《加快解决主城区国有土地上已售城镇住宅和老旧小区不动产登记历史遗留问题的意见》政策解读

添加时间:2023-04-06 15:21:38  浏览次数:14803  

     关于加快解决主城区国有土地上已售城镇住宅和老旧小区不动产登记历史遗留问题的意见

       一、出台背景

      多年来,主城区存在着许多国有土地上已售城镇住宅和旧城改造、安置房、棚改房、经济适用房(集资房)等项目形成的老旧小区,由于种种复杂原因,群众购买入住多年却迟迟未能拿到“房本”,主要表现在:一是用地手续不完善;二是房屋已销售入住,开发建设单位未足额缴纳土地出让价款或税费;三是未取得规划许可或未按规划许可建设;四是项目开发建设主体灭失;五是分散登记房屋和土地的用途、权利人信息不一致;六是项目跨宗地建设;七是项目没有竣工验收;八是涉及国有资产处置。以上问题久拖不决,导致这些房子无法办理不动产登记、并取得不动产权证书,最终拖成了群众“急难愁盼”的多年“心病”。

      二、出台过程

      为坚持人民至上,认真践行以人民为中心的发展思想,用心用情用力解决群众关心关注的民生问题,我局认真倾听群众诉求,着力抓好民生实事,按照省、市一系列房地产项目解遗政策和自然资源部、省自然资源厅有关加快化解国有土地上不动产登记历史遗留问题的文件精神,结合我市实际情况,反复论证,数十易其稿,形成征求意见稿。经局党组研究后,又根据莲池区政府、竞秀区政府、高新区管委会、市财政局、市税务局、市住建局、市行政审批局、市国资委、市城市管理综合行政执法局等部门的反馈意见进行了修改完善,并提请市政府常务会议审议研究。2022年1月7日经市政府第八次常务会议审议通过后,我局根据市税务局等单位在政府常务会议上所提建议,对《意见》进行了修改完善,2022年1月29日经市政府批准印发执行。

      三、主要内容说明

      (一)题目,涵盖已售城镇住宅和老旧小区不动产登记问题。根据我市的实际情况,可以涵盖主城区内绝大多数问题房屋,尽最大可能解决群众问题。

      (二)第一条,解决用地手续不完善的问题。由政府主导、开发建设单位具体实施的旧城改造、安置房、棚改房、经济适用房(集资房)等项目,可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设自建房、房改房、经济适用房(集资房)的,可按划拨方式补办用地手续。明确了用地手续不完善问题的适用范围。

      其他建设项目,可以按照不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式,按照项目建设时的政策规定补办用地手续。(1)1987年1月1日之前开工建设的项目,能够通过有关资料证明土地权属来源、权籍调查成果完善的,报市政府批准后直接办理土地首次登记。(2)1987年1月1日至1988年12月29日之间开工建设的项目,没有用地手续的,按照划拨方式补办用地手续。(3)1988年12月29日之后开工建设的项目,没有用地手续的,按照划拨、协议出让等方式补办用地手续。明确了完善用地手续的时间节点和不同方式。

      对于没有合法权属来源但地上房屋已办理了房屋所有权登记的土地,由市自然资源和规划部门组织权籍调查,确定属于合法使用,经公告无争议的,报经市政府同意,直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。明确了没有合法权属来源但地上房屋已办理了房屋所有权登记的土地的办理方式。

      项目开发建设主体灭失的,可以直接划拨给指定的不动产所在地乡(镇)政府、街道办事处或其他部门。明确了项目开发建设主体灭失的完善用地手续办理方式。

      (三)第二条,解决欠缴土地出让价款和税费问题。购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时,由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因,致使纳税人不能取得销售不动产发票,税务机关在核实有关情况后应予受理。明确了销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户的契税办理方式。

      根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移,纳税人不能取得销售不动产发票的,可持人民法院裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报,税务机关应予受理。明确了纳税人不能取得销售不动产发票的契税办理方式。

      主城区国有土地上已售城镇住宅和老旧小区项目,房屋已销售且已入住,开发建设单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款,以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款,或者开发建设单位欠缴税费的,可按照“证缴分离”的原则,报经市政府同意后,在税务机关根据《税收征收管理法》及财综〔2021〕19号等文件要求征缴土地出让价款和税费的同时,购房人(受让人)缴纳相关契税并申请办理不动产登记手续。明确了“证缴分离”的适用情形。

      开发建设单位灭失的,其承继单位、上级主管部门或经指定的不动产所在地乡(镇)政府、街道办事处确认的房屋买卖合同等材料可直接作为计税依据和享受优惠政策的证明材料。明确了开发建设单位灭失的契税办理方式。

      (四)第三条,解决建设工程规划核实问题。按照1991年7月1日之前开工、1991年7月1日至2002年1月20日期间开工和2002年1月20日以后开工这三个时间节点,根据当时适用的法律法规政策,分别提出了项目没有规划或超规划建设等问题的解决办法。

      1991年7月1日之前开工的建设工程,可不提交规划许可、核实手续,按照现状办理不动产登记。因《河北省城市规划条例》于1991年7月1日实施,在条例实施前的建设工程不需要规划核实手续。

      1991年7月1日至2002年1月20日期间开工的建设工程,规划参与验收的重要工程办理不动产登记时应提交《规划许可证》(正本);规划未参与验收的一般建设工程,实测面积符合规划批准面积的,可不提交规划核实手续,按照现状办理不动产登记,实测面积超过规划批准面积的,应对责任主体处以增加面积工程造价的5%的罚款处罚,处理完成后,市自然资源和规划部门出具规划认定说明。《河北省城市规划条例》实施后,城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。

      2002年1月20日以后开工的建设工程,取得建设工程规划许可手续的,市自然资源和规划部门按规划许可内容进行核实并出具核实意见,未按规划许可实施的,可按照幢、单元、层、套对符合规划的部分先行核实,对违法部分应对责任主体处以增加面积工程造价的5%的罚款处罚,处理完成后,出具规划认定说明。2002年1月20日《保定市建设工程竣工规划验收若干规定》实施,2002年1月20日以后开工的建设工程有规划手续的需进行规划核实,无手续的进行规划认定。

      未取得规划许可手续的建设项目,符合控规要求的,报经市政府同意,按照“并行办理”原则,在市城管执法部门依法处理的同时,市自然资源和规划部门按现状出具规划认定说明。明确了符合控规要求的,如何解决建设工程规划认定问题。

      建设工程现状不符合控规要求,涉及修改完善控规的,市自然资源和规划部门按照控规动态维护规则中的修正程序完善,涉及占压城市“五线”或军事保护等问题以及缺乏处罚立案主要依据资料难以立案处罚等复杂情形的,市自然资源和规划部门对合法部分出具规划认定意见,对违法部分按照“一事一议”原则报市政府研究确定处理意见。明确了建设工程现状不符合控规要求的,如何解决建设工程规划认定问题。

      开工日期由工程所在区政府、管委会依据施工日志、房屋交付单据等资料认定。规划认定说明或核实意见可作为房屋符合规划的材料办理首次登记。明确了开工日期认定时间。

      (五)第四条,解决开发建设主体灭失的问题。主体灭失的,由承继单位或上级主管部门办理相关手续;没有承继单位和上级主管部门的,由指定的不动产所在地乡(镇)政府、街道办事处代办。明确了开发建设主体灭失相关情形的办事主体。

      已办理首次登记的城镇住宅和1998年12月31日前以购买、拆迁安置等方式取得的未办理首次登记的城镇住宅,购房人可凭相关资料单方申请办理转移登记。不动产登记机构受理申请后,公告45个工作日无异议的,予以登记。明确了可单方申请办理转移登记的特殊情形。

      (六)第五条,解决分散登记房屋和土地用途、权利人信息不一致问题。分散登记时,已经分别登记的房屋和土地用途不一致的,继续分别按照原记载的房屋和土地用途进行登记。原记载土地用途与《土地利用现状分类》 (GB/721010-2017)二级类不对应的,按照二级类重新记载,并在不动产登记簿和不动产权证书“附记”中标注原登记用途。明确了分散登记时,房屋和土地用途不一致的土地用途记载方式。

      因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的,经不动产登记机构核实原始登记档案资料,权属关系变动清晰且无争议的,可以由房屋所有权人单方申请,签署知悉情况具结书,经公告无异议后,办理房地权利主体一致的不动产登记。房屋所有权人无法提供原土地使用权证的,由登记机构公告原土地使用权证作废,并在不动产登记簿“附记” 中注记。明确了房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的办理方式。

      土地使用权转移、房屋所有权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的,应依法缴纳相关税费,办理房屋转移登记手续。以继承、转让等方式合法取得土地使用权及地上房屋所有权,但未办理房屋首次登记的,可在完善规划核实、竣工验收手续后,由土地使用权人办理。明确了土地使用权转移、房屋所有权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的办理方式。

      以继承、转让等方式合法取得土地使用权及地上房屋所有权,但未办理房屋首次登记的,可在完善规划核实、竣工验收手续后,由土地使用权人办理。明确了以合法取得土地使用权及地上房屋所有权,但未办理房屋首次登记的办理方式。

      (七)第六条,解决项目跨宗建设的问题。房屋和土地属于同一权利人,有合法权属来源文件,跨宗地建设未超出批准用地范围,无调整宗地需求的,可按照幢正投影所占面积较大的宗地“落宗”办理不动产登记,并在不动产登记簿和不动产权证书“附记”中标注跨宗相关情况;有调整宗地需求的,经市自然资源和规划部门进行宗地边界调整或宗地合并、分割,重新签订土地使用权出让合同、核发划拨决定书或签订土地使用权出让合同补充协议,对新设宗地使用年期、用途、容积率等使用条件予以明确后,办理不动产登记。明确了不同情形跨宗地建设的处理方式。

      (八)第七条,解决竣工验收材料的问题。具备验收条件、能够依法按程序进行竣工验收的老旧小区项目,开发建设单位可自行选择联合验收或单项验收,选择联合验收的,行政审批部门验收汇总意见作为房屋已经竣工的材料,选择单项验收的,住建部门竣工验收备案证明作为房屋已经竣工验收的材料。明确了具备验收条件、能够依法按程序进行竣工验收的老旧小区项目如何确定竣工验收材料。

      开发建设单位已灭失或建设手续或相关资料难以弥补,无法按正常程序竣工验收的老旧小区项目,可由具备相应资格的检测机构对房屋实体进行质量检测,经住建部门认可、满足质量要求的检测报告可作为房屋已经竣工的材料办理首次登记。明确了开发建设单位已灭失或建设手续或相关资料难以弥补,无法按正常程序竣工验收的老旧小区项目如何确定竣工验收材料。

      (九)第八条,解决资产处置的问题。建设过程中曾使用国有资金的,房屋转让前应收回国有资金并报同级财政部门、国有资产管理部门或上级主管部门批准;未使用国有资金的可自行处置,办理房屋转移登记时,申请单位应出具“未使用国有资金”的承诺。该项明确了办理房屋转移登记时,在建设过程中有无使用国有资金的不同处理方式。

      (十)第九条,解决房屋补缴土地价款和调整土地性质用途问题。占用非住宅用地或划拨住宅用地建设的已登记住宅及配套商业,可在按税务部门存量房交易价格评估系统评估价格的一定比例补缴土地价款后调整占用土地的性质用途,住宅的补缴比例为1%、配套商业的补缴比例为3%。补缴土地价款后,房屋性质确定为市场化商品房,土地性质确定为出让,土地用途确定为住宅、商服等用途,城镇住宅用地和商服用地出让年限分别按七十年、四十年计算,起算时间从该宗土地上第一套房屋补缴土地价款后办结转移登记之日起计算,后续转让的同类房屋的土地出让年限相应缩短。该项沿用《保定市非住宅用地和划拨住宅用地上建设住宅及配套商业等房屋登记办法》(保政办发〔2020〕1号)政策要求和缴费标准,在补缴土地价款后调整土地性质用途。

      (十一)第十条,解决责任主体问题。开发建设单位应全力推进解决国有土地上已售城镇住宅和老旧小区“办证难”问题,莲池区、竞秀区政府和高新区管委会落实属地责任,盯办跑办代办,市直各部门全力配合。对于不积极办理分户转移登记的开发建设单位,莲池区、竞秀区政府和高新区管委会应加大力度,督办进度、限期办结。明确了解决遗留问题的责任主体。

      (十二)第十一条,参照执行及有效期。